Por | Zully Orozco – Economista e investigadora
Los datos macroeconómicos al mes de febrero de 2023 muestran la importante desaceleración del mercado de vivienda en el país. Según cifras de Camacol, desde diciembre de 2022 hasta febrero de 2023, la oferta de vivienda nueva ha registrado una caída anual del 64,4%. Esta tendencia es similar en el departamento de Boyacá, con una caída del 56% en la venta de vivienda nueva durante el primer trimestre del año.
¿A qué se debe este importante desplome del mercado inmobiliario? La caída es explicada por la fuerte subida de los tipos de interés y por el retiro de las políticas de subsidio a la vivienda. De hecho, el gobierno junto con el Banco de la República (BR) no solo han creado el perfecto escenario de una monstruosa inflación por la agresiva inyección de estímulos, sino que en su defecto, han precipitado la caída del mercado inmobiliario por la continua manipulación del crédito bancario.
Expliquémoslo en detalle.
La manipulación monetaria por parte de los bancos centrales, tal como lo explica la teoría austriaca del ciclo económico, conduce a un proceso de falsa expansión. Esto se da principalmente porque la reducción de las tasas de interés a niveles mínimos, amplía el margen de rentabilidad de las inversiones al disminuir el costo de financiamiento, induciendo a que los empresarios demanden mayor crédito para invertir en proyectos de largo plazo como lo es, por ejemplo, la inversión en el sector de la construcción.
Ello atrae una masiva oleada de inversión hacia los sectores que están experimentando un importante aumento del margen de ganancia por el efecto de la expansión crediticia. La política, da como resultado un periodo de fuerte dinamismo en el sector que, impulsa la producción y la creación de empleo así como el aumento de la actividad productiva de otras industrias por la demanda de insumos y factores. Este ciclo se ve retroalimentado en la medida en que los tipos continúan bajos, estimulando a los hogares para que adquieran bienes y los paguen con préstamos, elevando, en consecuencia, la demanda e impulsando los precios al alza.
Esto último es justamente lo que parece haber estado ocurriendo en el mercado inmobiliario colombiano que, desde 2021, ha experimento un boom, con crecimientos de la inversión en más del 32% anual y un aumento del precio promedio de la vivienda en 8,78% a 2022, cerca de 3 puntos porcentuales más al registrado en 2019, según el índice de precios de vivienda nueva (IPVN) del DANE.
Sin embargo, el aumento de las tasas de interés que busca ponerle freno a la inflación, ha terminado por acabar con este ciclo alcista a través del encarecimiento del crédito hipotecario, conduciendo indefectiblemente a una caída del sector y aumentando el desempleo.
Dicho de otra forma, la subida de los tipos ha puesto de manifiesto que el periodo de auge que estaba registrando el mercado desde la crisis del covid-19, tanto en el departamento como en el resto de la nación, era artificialmente insostenible, porque se basaba principalmente en endeudamiento creado por la banca y no en el incremento real de la capacidad productiva y del ahorro agregado.
La política monetaria expansiva, generó un exceso de proyectos de inversión en el sector inmobiliario que no pueden ser absorbidos ahora por el mercado ante la caída de la demanda. Los bajos tipos, distorsionaron las señales en el mercado y condujeron a una oleada de errores de inversión.
Cabe señalar que el huracán generado en el sector de la vivienda en Boyacá fue creado en gran parte por las amplias políticas de subsidios a la compra de vivienda que, según el Boletín Económico Regional del BR, ascienden al 75% del volumen de las ventas residenciales. Es decir, por cada 10 viviendas vendidas en el departamento, cerca de 7,5 en promedio son de interés social.
Es evidente que el desplome actual de la venta de vivienda que experimenta el sector de la construcción es consecuencia de los bajos tipos y de un gasto fiscal agresivo.
Sin embargo la situación puede ser rescatable si el gobierno no cede a las presiones de los gremios para seguir inyectando estímulos, porque una intervención de ese tipo, solo generaría que al mercado se mantuviera inflado por más tiempo y, en su lugar, permite que el mercado liquide las malas inversiones y asigne correctamente los factores financieros y productivos a las empresas del sector que son realmente rentables.
Por lo demás, si en verdad el gobierno busca expiar los enormes errores de planificación cometidos contra el sector de la vivienda en el pasado, debe implementar políticas de oferta como la reducción de impuestos y la eliminación de regulaciones a la actividad que permitan al sector respirar y transitar hacia un proceso de recuperación sostenible sin los efectos distorsionantes de los estímulos.
