Actualización catastral en Tunja: ¿aprovechar descuentos y pagar?

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Foto| Carlo Fidel Gómez
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Todo parece indicar que así volverá a suceder; que el mejor camino es pagar oportunamente aprovechando los descuentos ofrecidos por la administración municipal en el presente año, mientras se negocian nuevas facilidades que entrarían a regir el año entrante y se discuten de fondo otros aspectos que influyen en la actualización catastral y en las cargas tributarias a todas luces injustas para amplios sectores.

Temas como la estratificación, las tarifas de los servicios públicos, el costo del suelo, los precios y las calidades de las viviendas en razón al estrato, son asuntos que tendrán que ser discutidos de manera profunda para hacer de la tributación un proceso más equitativo y justo.  

Muy poco que hacer

El revuelo del incremento del impuesto no era para menos; pero en materia de impuestos, la verdad es que hay poco que hacer, a la luz de las normas, de la experiencia y de los elementos objetivos que hoy rodean los procesos de actualización catastral en el país.

Entonces, todo parece indicar que el mejor camino que le queda a los tunjanos es tratar de pagar cumplidamente, aprovechar los descuentos que ofrece la administración municipal, los cuales para este año tienen un tope del 20% por pronto pago, y esperar que algún milagro salve de este incremento que para muchos es confiscatorio, ilegal y totalmente inconveniente en las actuales condiciones económicas del país y en particular de la ciudad.

El mandato legal es claro: “las autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de periodos de cinco años, en todos los municipios del país con el fin de revisar los elementos físicos y jurídicos del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o productividad”, tal como lo ordena el art. 24 de la ley 1450 de 2011. En esta norma se aclara también que el avalúo catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de formación y actualización catastral no podrá ser inferior al 60% de su valor comercial, para lo cual también prescribe la misma norma que se adoptaran modelos que permitan estimar valores integrales de los precios acordes con la dinámica del mercado inmobiliario.

En cuanto a los reclamos posibles contra decisiones que se consideren arbitrarias en la formación del nuevo catastro, el tema está reglamentado en el decreto Ley 1333 de 1986 que establece que “el propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la oficina catastral correspondiente cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”, procedimiento que es individual y que para el caso actual de la nueva formación catastral que acaba de hacer el IGAC en Tunja, procedería con sobradas razones, dado que es evidente, en innumerables casos, que los precios comerciales estimados por el avaluador están por encima del mercado, lo cual es improcedente e injusto a todas luces.

Casi imposible suspende o aplazar

Si se examinan con cuidado las normas sobre el particular, el mismo decreto ley 1333 estable que el gobierno nacional de oficio o por solicitud fundamentada de los concejos municipales debido a especiales condiciones económicas o sociales que afecten a determinados municipios o zonas de estos, podrá aplazar la vigencia de los catastros elaborados por formación o actualización por un periodo hasta de un año, también podrá reducir el porcentaje de ajuste establecido. Pero hasta ahí, porque para lograr el aplazamiento del cobro, según la experiencia de los 32 años de vigencia de la norma, en muy pocas ocasiones eso se ha alcanzado. Donde ha sucedido es porque ha correspondido con calamidades después de terremotos o inundaciones.

De casos distintos no se sabe de decisiones que hayan prosperado para suspender la vigencia o aplazarla, jamás derogarla. Así que en este caso, las solicitudes del alcalde y las que por ley determina que es el Concejo el que las pida, lo más probable es que no prosperen, caso en el cual la recomendación sigue siendo la misma: pagar a tiempo y aprovechar los descuentos.

Lo único cierto es que contra la resolución respectiva de la nueva formación catastral por parte del IGAC, no procede ningún recurso, que es la manera como el Estado se protege para imponer decisiones como la de este impuesto que puede ser calificado de la peor manea por el ciudadano, pero que no tiene alternativa.

Vale recordar que en Tunja han habido tres formaciones catastrales durante la vigencia de la ley que impuso el procedimiento, siendo la misma historia en cada uno de los casos anteriores: al principio las protestas, pero finalmente las decisiones del IGAC se imponen y solo queda lo que haya podido o pueda hacer el propietario, en procesos individuales.

Las tarifas del predial

tarifas4Como se sabe, estos porcentajes están establecidos en la ley 1450 de 2011, o ley del plan de desarrollo del primer mandato Santos, donde se recoge lo establecido en el Art. 4 de la ley 44 de 1990, que reza: “la tarifa del impuesto predial unificado será fijada por los respectivos concejos municipales y distritales y oscilará entre el 5 y 16 por mil del respectivo avalúo. Para el caso de Tunja, estas tarifas, hasta el 31 de diciembre pasado, 2017, se regían por el estatuto fiscal del municipio establecido por el decreto 0389 del 29 de diciembre de 2006, que apenas acaba se ser modificado por el acuerdo 030 del 31 de diciembre pasado, quedando como se muestra en el siguiente cuadro No. 1

Sin embargo, para efectos de la actual discusión, es claro que en los estratos 1, 2 y 3 para las viviendas que no excedan los 135 salarios mínimos legales vigentes, como avalúo, la tarifa a aplicar puede ser a partir del 1 hasta el 16 por mil, así que aquí, para esos estratos, la administración tiene las herramientas necesarias para ayudar a que los incrementos del predial no sean para ellos escandalosos.

Entre tanto, para los demás estratos el nivel inicial de la tarifa se estableció, a partir de 2014, en el 5 por mil. Sobre estos topes hay limitantes, por el piso y por el techo. En el primer caso, el cobro total del impuesto predial unificado, cuando entren en aplicación las modificaciones de las tarifas, no podrá exceder del 25% del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior. En el segundo caso, el techo del impuesto será para terrenos urbanizables no urbanizados que podrán ser superiores al límite señalado del 16 por mil, pero sin exceder el 33 por mil.

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Los resultados económicos de la actualización

Desde luego que es la almendra del asunto; en el siguiente cuadro (Cuadro No. 2), se ilustra el comportamiento de los recaudos del predial de 2007 hasta la fecha y lo que la actual administración espera de incremento en el recaudo real para esta vigencia de 2018.

El cálculo es obtener unos 7 mil millones de pesos más sobre lo recaudado el año pasado que fueron 27.793 millones. Lo esperado para este año serían entre 33 mil y 34 mil millones.

Concejo Municipal y Alcalde comprometidos

En este momento, entre el ejecutivo y el Concejo se debate a profundidad, no sin agrias diferencias y señalamientos, las salidas más favorables para aliviar el duro golpe económico que significa para la inmensa mayoría de los propietarios, los nuevos valores del recibo del predial.

Escenarios de alivio

En realidad hay varios, que son los que en este momento están considerando entre el Alcalde y el Concejo, pues cualquier decisión debe estar plasmada en un acuerdo municipal; así que sobre la mesa está le negociación de los siguientes posibles alivios, los cuales tienen una limitante que no se puede omitir, que es la regla fiscal de mediano plazo, contenida en el Art. 7 de la ley 819 de 2003 que determina que cualquier decisión que ordene gasto o que otorgue beneficios tributarios, deberá hacerse explícita, y en ningún caso afectar la proyección de ingresos ya que si estos disminuyen resultarían perjudicados proyectos y programas de las respectivas entidades, que en este caso serían los asociados a ingresos propios del municipio.

El primer incentivo es el descuento por pronto pago; se puede hacer inmediatamente y por determinación del Conejo; en este caso ya está la tabla de descuentos aprobada en el acuerdo 030 de diciembre pasado (cuadro No. 3).

Otro incentivo sería la reducción de la tarifa, lo cual aplicará para 2019 y también ya está en el acuerdo 030.

Entre tanto, se estudian dos alivios adicionales:

El cobro progresivo sobre el avalúo de 2018, que aplicaría a partir del año entrante, lo que quiere decir que diferiría el cobro del impuesto sobre el incremento para los próximos tres años.Y, el cobro del impuesto por rangos sobre el aumento del porcentaje del nuevo avalúo. Estos alivios, como queda dicho, se pueden aplicar siempre y cuando no se afecte la regla fiscal de mediano plazo.

La misma historia, aumentada

Durante los últimos 20 años en la ciudad se han dado tres actualizaciones catastrales que han tenido la misma característica: un incremento considerado desmedido, la reacción airada de la población y finalmente la aceptación, lo cual no es muy distinto en esta oportunidad donde la nota predominante es que el  incremento es considerado más exagerado que las anteriores oportunidades, lo cual se corresponde con aspectos de las nuevas realidades que han hecho que en los últimos cinco años la valorización de las propiedades en la ciudad hayan sufrido una presión de tal magnitud que nunca antes se había presentado.

¿Es cierta la nueva riqueza

Desde la llegada de Unicentro a Tunja hace diez años, a hoy, la dinámica de valorización de los bienes inmobiliarios ha sido inédita, aspecto que ha cobijado toda la ciudad que proporcionalmente se ha valorizado, creando una atmósfera de prosperidad para los propietarios que ven en la valorización una oportunidad, pero que cuando el catastro llega con esa realidad para hacer la nueva formación, los impuestos se disparan de manera alarmante con respecto a los años inmediatamente anteriores.

Baste recordar que en 2006, los constructores del proyecto de Unicentro compraron a 66 mil pesos el metro cuadrado y hoy los terrenos aledaños pueden costar mucho más de 2 millones de pesos el mismo metro cuadrado; así que en solo diez años, resulta muy emocionante obtener un margen de ganancia tal en la valorización, pero no resulta proporcional la gratificación cuando se trata de pagar los impuestos.

Así que lo que hace el formador del catastro es observar el mercado, y como la norma permite que la base mínima del avalúo debe ser en promedio el 60 por ciento del valor comercial, y como hoy la información disponible es cada vez más precisa, entonces al IGAC no le cuesta mucho trabajo hacer los reavalúos con alta precisión, incluso sin necesidad de hacer visitas físicas a los lugares. Ahora bien, se ha detectado que cuando el propietario es encuestado y se indaga por el precio estimado de su inmueble, tiende en general a aumentar el precio con relación al comercial real, lo cual empeora la situación en el recibo del impuesto.

De manera que lo que va pasando con el impuesto obedece a las señales del mercado que ha permitido el incremento de los precio en tal proporción, a lo que se agrega, según Camacol, que el cálculo hecho por el IGAC para el caso de presente de la formación catastral de Tunja es que los precios están inflados en un 15%.

La discusión pendiente

Es la discusión sobre lo que sucede con las enormes ganancias que han obtenido tanto los propietarios y especuladores de la tierra, como los múltiples constructores que han manipulado el precio a su arbitrio, lo mismo que las empresas de servicios púbicos que han terminado como la otra parte beneficiaria de los altos costos de las propiedades que cada vez en mayor proporción van subiendo de estrato lo cual favorece tarifas más altas y por tanto mejores utilidades. Pero ese es otro asunto que tiene que ver con otros niveles de impuesto en valorización y plusvalía, sobre los cuales tiene que decidir la administración municipal.

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